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关于实行居民住房统一管理改进无物管老旧小区管理工作的建议
来源:住建局  发布日期: 2021-07-01  访问量: 

尊敬的周怀平委员:

你好!首先感谢你对我区物业管理工作的关心和关注,现就你在政协扬州市江都区第十四届委员会第五次会议上“关于实行居民住房统一管理改进无物管老旧小区管理工作的建议”的提案答复如下:

一、关于“取消主管部门参与企业自建老旧小区管理的要求,由房管部门统一管理,明确社区属地管理责任”建议

我区城区2000年以前建成的老住宅中,基本是单位自建和早期开发的经济适用房小区。这些小区目前的状况正如您建议中所反应的,由于建造历史的原因,进出口较多,交通通道、夹杂其中,无法封闭,各项生活基本设施不仅破损也存在较多缺陷,加之没有归集维修资金,房屋老化破损严重,且自建成后就一直无人管理。显而易见,此类小区与开展常规性的物业管理要求有较大差距根据区政府《关于加强城区老小区综合整治的实施意见》(江政办发[2011]82号)文件规定,这些住宅中属于单位自建的,应该由原产权单位或者原产权单位的主管部门负责物业管理和综合整治。根据区政府《关于在城区开展老旧住宅小区基本物业服务的实施意见》(扬江政办发[2014]138号)文件规定,行政事业单位宿舍和企业自建小区,原产权单位可委托社区物业服务分中心对其小区进行基本物业服务,按照所委托小区的建筑面积计算补贴资金,标准执行每平方米建筑面积每月不低于0.20元,并向业主收取0.1元/月/平方米的物业服务费。

关于老旧小区物业管理问题明确社区属地管理责任的建议,在《扬州市住宅物业管理条例》第五十六条中街道办事处(乡镇人民政府)具体负责本辖区内住宅物业管理工作的指导、协助和监督,履行‘组织实施老旧住宅小区基本物业服务工作’的职责,社区居(村)民委员会应当在街道办事处(乡镇人民政府)的指导下建立物业管理工作机制,指导和监督业主自治,及时协调处理物业管理矛盾纠纷,以及做好法律、法规规定应当由社区居(村)民委员会承担的其他工作”已有明确。但针对我区无物管老旧住宅小区的现状,2014年区政府下发了《关于在城区开展老旧住宅小区基本物业服务的实施意见》(扬江政办发[2014]138号)文件,文件中已明确:仙女镇、大桥镇人民政府成立的民办非企业性质的物业服务中心,为辖区内老旧住宅小区提供有偿的基本物业服务。物业服务中心通过企业化运作,可在各相关社区成立分中心,与社区居民委员会、小区业主委员会形成“三位一体”的物业服务模式,为业主提供有偿基本物业服务。各物业服务中心在镇人民政府的领导下开展工作,接受市、区物业行政主管部门的业务指导和工作监督。2015年元月,仙女镇人民政府在我局的指导下成立了仙女镇物业服务中心和28个社区分中心。截止到目前,我局已指导仙女镇物业服务中心对主城区38个老旧小区顺利实施了基本物业服务,面积达139.68万,为小区业主提供基本物业服务至今。

二、关于“参照新建小区管理模式,发挥社区在社会基层管理方面的优势,制订一套江都版老旧小区管理的规范性文件(试行)。以统一指导老旧小区的日常管理、维修、危房改造、创建、小区改造提升等工作”建议

为完善城区老旧小区居住功能,改善城区老旧小区居住环境,不断提升城市居住品位,区政府曾于2011年5月就下发《关于加强城区老小区综合整治的实施意见》(江政办发[2011]82号),实施意见对老小区综合整治的原则和目标、整治的内容和标准及整治后如何落实长效管理等都进行了明确;在近十年的时间内,在区委区政府高度重视和广大市民的倾心关注下,在区各有关部门的通力协作下,2011年至2020年,由我局牵头,累计投资1.6亿元,对城区78个面积近180万平方米的老旧住宅小区进行了综合整治,主要完成了对各老小区整体环境、地下管网、提升小区绿化、完善小区公共设施、落实长效管理措施等方面的综合整治,惠及约18500户家庭,直接受益人口达65000余人。2021年度,我局将计划对20个总面积36.94万平方米城区老旧小区进行综合整治。整治后的小区极大改善了小区居民的居住环境,取得了明显的成效。不仅如此,这些整治后的小区,按属地管理的的责任要求,在我局负责业务指导、各相关社区居委会在仙女镇人民政府领导下成立物业服务分中心,结合实际,因地制宜,按照以下“三种模式”实施长效管理。一是对于具备条件的,由社区牵头组织成立业主委员会(物业管理委员会),选聘物业服务企业按等级实施专业化物业管理服务;二是对于暂不具备条件的,实施基本物业服务管理,由各社区居委会设立物业服务分中心,实行长效管理;三是对于规模较小、无法封闭的小区,由社区组织居民自治落实以保洁、保绿、保秩序为主要内容的基础性管理服务。实施前两种物业管理模式的,都必须建立“四位一体”物业管理协调机制,形成社区党总支、社区居委会、小区业主委员会(物业管理委员会)和社区物业分中心紧紧围绕建设和谐社区的共同目标,充分发挥各自的优势,形成共商共建、共同发展的新局面。截止到目前,2011-2020年经过整治的78个老小区均采取以上三种物业管理模式有序良好运营着。

三、关于“依据管理规范对老旧小区实行强化管理,并在实践中对规范进行修订和补充,形成区老旧小区管理细则,对老旧小区实行规范有效的管理”建议

关于我区老旧小区的物业管理问题,迄今为止,虽未如您建议中提及专门制定一项“区老旧小区管理细则”,但区政府一直以来都把“改造老旧小区、后续长效管理”作为重点工作持续有效向前推进,出台系列文件强化职能、落实责任:1、2014年9月下发了《关于在城区开展老旧住宅小区基本物业服务的实施意见》(扬江政办发〔2014〕138号)文,专门设立由区财政设立专项奖励资金和基本物业服务项目补贴资金,为推进老旧小区实施基本物业服务工作提供了有力资金保障。同时下发区政府办公室关于进一步加强我区物业管理工作的补充意见》(扬江政办发[2014]139号)文件明确:各镇人民政府具体负责辖区内物业服务工作的管理。组建民办非企业性质的物业服务中心,协调物业管理与社区管理、社区服务的关系,协调建设单位与前期物业服务企业、业主与物业服务企业的关系。落实辖区内老旧住宅小区基本物业服务工作。同时重点明确仙女镇、大桥镇对辖区内的老旧住宅小区,按照《扬州市政府办公室关于在区老旧住宅小区开展基本物业服务的实施意见》(扬府办发〔2011〕90号)和(扬江政办发〔2014〕138号)文件的要求,负责为居民提供基本物业服务。我局依据138号文制定的基本物业服务项目的考核标准,每半年都与区财政部门会同仙女镇对镇物业服务中心提供的基本物业服务项目考核一次,根据考核结果申报区财政奖励和补贴资金拨付。2、2017年11月又出台《扬州市江都区关于进一步加强我区住宅小区物业管理工作的实施意见》扬江政办发〔2017〕189号文,文件不仅制定出台全区物业管理工作考核办法,也重点明确“实现老旧住宅小区基本物业服务全覆盖”的推进实施计划,为加强各镇(园区)社区居委会属地管理职能,文件也针对各镇(园区)、社区居委会物业管理工作制定了详细的奖惩标准和考核细则,对社区居(村)民委员会的考核主要包括组织保障、投诉处理机制建设、无物管老旧住宅小区实施基本物业服务、加强业主自治建设、小区重点难点问题的解决、物业服务满意度等方面。自实施以来,我局每半年均会同区财政、仙女镇、区文明办依据考核标准对仙女镇(园区)、社区居委会物业管理工作进行考核通报。3、2020年1月《关于加强全区住宅小区物业管理的实施意见》扬江政办发〔2020〕1号文中根据“分类施策、一类一策”的原则,对于不具备市场化条件的小区,指导其实施基本物业服务,努力扩大物业管理的覆盖面。2020年对无物管小区探索试点代管式物业服务,2021年符合市场化条件的无物管小区实现物业管理全覆盖,2022年主城区不具备市场化条件的无物管小区实现物业管理全覆盖,2023年全区不具备市场化条件的无物管小区实现物业管理全覆盖。

以上一系列文件的出台,证明了区政府正在逐年推进“物业管理服务工作重心下移,切实落实属地管理,将物业服务管理纳入社区综合管理和公共服务范畴”的决心,您提出的建议很系统、很专业,对行业发展很有意义,虽然已有不少法律法规对无物管老旧小区有关内容进行明确,但还有很多工作需要进一步探索和创新。在下一步的工作中,我局将积极采纳您的建议,不断提高对老旧小区物业管理的重视程度,推进现有法规制度的贯彻落实,不断提升全区物业服务行业服务水平,提高业主满意度,为行业发展继续努力。再次感谢你对我区老旧小区物业管理工作的支持与关心!

扬州市江都区住房和城乡建设局